Alvará de Execução de obras: o que é, validade e prazos de caducidade

O Alvará de Execução é o ato administrativo emitido pelo poder público municipal que autoriza efetivamente o início e o desenvolvimento de obras civis e serviços de intervenção física no imóvel. Diferente do Alvará de Aprovação — que apenas atesta a conformidade urbanística e arquitetônica do projeto no papel —, o Alvará de Execução é a licença operacional indispensável para que tratores, operários e canteiros de obras possam operar regularmente.

Diferença entre Alvará de Aprovação e Alvará de Execução

Um dos maiores motivos de embargo administrativo e aplicação de multas severas pelas prefeituras é iniciar a fundação da obra portando apenas o Alvará de Aprovação do projeto. As duas licenças possuem naturezas e finalidades complementares:

• Alvará de Aprovação: certifica que o projeto arquitetônico respeita os parâmetros de uso e ocupação do solo, recuos obrigatórios, coeficientes de aproveitamento e acessibilidade. Conforme o art. 18 da Lei municipal SP 16.642/2017, o Alvará de Aprovação perde a eficácia em 2 anos contados do deferimento, prazo no qual deve ser solicitado o Alvará de Execução;
• Alvará de Execução: analisa a viabilidade construtiva, a estabilidade das edificações vizinhas, a responsabilidade técnica do engenheiro construtor e as instalações provisórias de canteiro. É ele que autoriza a escavação e a montagem das estruturas.

Prazos de validade e caducidade da licença

O Alvará de Execução não possui validade perpétua e impõe marcos temporais estritos para evitar a proliferação de canteiros abandonados na malha urbana. De acordo com o art. 29 da Lei municipal SP 16.642/2017, a licença perde a eficácia em duas hipóteses expressas:

1. Não início da obra em 2 anos: se a obra não for iniciada dentro do prazo de 2 anos a contar da data de publicação do deferimento da licença;
2. Paralisação superior a 1 ano: caso a obra tenha sido iniciada, se os trabalhos permanecerem paralisados por período superior a 1 ano ininterrupto.

Regras para demolição, muro de arrimo e terraplenagem

Quando a intervenção técnica não envolve a construção de um prédio residencial ou comercial, mas sim obras pesadas de movimentação de solo e contenção geológica isoladas, a contagem do prazo é diferente. O art. 28 da Lei municipal SP 16.642/2017 estabelece que o Alvará de Execução perde a eficácia se as obras não forem concluídas no prazo de 2 anos contados da data de deferimento.

Nesses casos, a exigência legal não é apenas ter iniciado os serviços, mas sim concluir totalmente a demolição ou a estrutura de contenção do terreno antes de expirar o prazo da licença.

Riscos de executar obras sem o alvará regular

A execução de qualquer reforma com acréscimo de área, demolição ou obra nova sem a prévia expedição do alvará competente sujeita o proprietário e o responsável técnico a penalidades sucessivas:

• Auto de Notificação e Embargo Imediato: paralisação imediata dos serviços no canteiro, com lacração física dos portões de acesso;
• Multas administrativas de alto valor: autuações financeiras proporcionais à metragem quadrada da edificação calculadas pela legislação municipal;
• Impedimento para emissão do Habite-se: impossibilidade futura de obter o Habite-se e Certificado de Conclusão e a averbação da área construída no Registro de Imóveis.

Passo a passo para manter a obra em ordem

Para assegurar que o empreendimento transcorra com segurança jurídica e sem imprevistos com a fiscalização:

• Monitore rigorosamente o prazo de 2 anos do deferimento do projeto aprovado para protocolar o pedido de execução em tempo hábil;
• Mantenha a cópia legível do Alvará de Execução e a placa oficial de identificação dos engenheiros responsáveis visíveis no alinhamento do canteiro;
• Registre no Diário de Obras o cronograma físico das fundações para comprovar formalmente o início tempestivo da construção;
• Ao término das obras civis, ingresse imediatamente com o pedido de Habite-se para liberar o imóvel para ocupação e licenciamento das empresas.